Implications fiscales du financement par le propriétaire: Un guide pour les vendeurs et les acheteurs

Le financement par le propriétaire, également connu sous le nom de vente à tempérament, est un arrangement où le vendeur d’un bien immobilier finance l’achat par l’acheteur au lieu qu’un prêteur tiers, comme une banque ou une société de prêt hypothécaire, le fasse. Les règles de l’IRS concernant le financement par le propriétaire peuvent être complexes et il est essentiel de bien les comprendre pour éviter des problèmes fiscaux potentiels. Cet article examine les règles de l’IRS relatives au financement par le propriétaire, y compris les implications fiscales pour les vendeurs et les acheteurs.

Implications fiscales pour les vendeurs

Lorsque vous financez la vente d’une propriété, l’IRS vous traite comme si vous aviez reçu un paiement pour la propriété au moment de la vente, même si l’acheteur vous rembourse sur une période de temps. Cela signifie que vous devrez déclarer un gain ou une perte en capital sur la vente de la propriété l’année où la vente a eu lieu. Le gain ou la perte en capital est calculé en soustrayant le prix de base de la propriété du prix de vente. Le prix de base est le prix d’achat initial de la propriété, plus tous les coûts supplémentaires engagés pour améliorer la propriété, tels que les réparations ou les ajouts.

Exemple

Supposons que vous vendiez une propriété pour 200 000 $ et que votre prix de base pour la propriété soit de 100 000 $. Vous auriez un gain en capital de 100 000 $ (200 000 $ ー 100 000 $). Ce gain en capital serait imposable à votre taux d’imposition sur les gains en capital.

Traitement des paiements de l’acheteur

Les paiements de l’acheteur sur le prêt hypothécaire sont traités comme des paiements d’intérêts et des remboursements de capital. L’IRS vous obligera à déclarer les intérêts reçus comme un revenu ordinaire, tandis que le remboursement de capital sera traité comme un recouvrement de votre prix de base. Cela signifie que chaque fois que vous recevez un paiement de l’acheteur, une partie de ce paiement sera considérée comme des intérêts et l’autre partie sera considérée comme un remboursement de capital. Vous devrez tenir un registre précis de tous les paiements reçus de l’acheteur, ainsi que de la partie de chaque paiement qui est considérée comme des intérêts et la partie qui est considérée comme un remboursement de capital.

Si vous avez un prêt hypothécaire sur la propriété que vous financez, vous pouvez déduire les intérêts que vous payez sur ce prêt hypothécaire sur votre déclaration de revenus. Cependant, cette déduction est limitée au montant des intérêts que vous avez réellement gagnés sur le prêt hypothécaire que vous avez accordé à l’acheteur. Par exemple, si vous avez un prêt hypothécaire de 100 000 $ sur la propriété et que vous gagnez 5 000 $ d’intérêts sur le prêt hypothécaire que vous avez accordé à l’acheteur, vous ne pouvez déduire que 5 000 $ d’intérêts sur votre déclaration de revenus.

Frais de financement

Les frais de financement, tels que les points ou les frais de traitement, sont déductibles sur une période de durée de vie du prêt. Cela signifie que vous ne pouvez déduire qu’une partie des frais de financement chaque année. Vous pouvez déduire les frais de financement en utilisant la méthode du déclin linéaire ou la méthode de déduction des points de prêt. La méthode du déclin linéaire répartit uniformément les frais de financement sur la durée de vie du prêt. La méthode de déduction des points de prêt répartit les frais de financement sur la durée de vie du prêt, mais vous permet de déduire la totalité des frais de financement dans la première année si le prêt est utilisé pour acheter ou améliorer votre résidence principale.

Implications fiscales pour les acheteurs

Pour les acheteurs, le financement par le propriétaire peut offrir certains avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers de leur déclaration de revenus. Cependant, il est important de noter que l’IRS a des règles spécifiques concernant les déductions d’intérêts hypothécaires. Pour pouvoir déduire les intérêts hypothécaires, le prêt doit être utilisé pour acheter ou améliorer une résidence principale et le montant des intérêts déductibles est limité.

Intérêts déductibles

Les acheteurs peuvent déduire les intérêts payés sur un prêt hypothécaire qui est utilisé pour acheter ou améliorer une résidence principale. Cependant, la déduction des intérêts hypothécaires est limitée à un certain montant, qui varie en fonction du montant total des intérêts payés et de la date à laquelle le prêt a été contracté. Pour les prêts contractés après le 14 décembre 2017, la déduction des intérêts hypothécaires est limitée à 750 000 $ d’intérêts sur les prêts hypothécaires pour les couples mariés déclarant conjointement ou en tant que chef de famille, et à 375 000 $ d’intérêts pour les célibataires, les veufs ou les personnes mariées déclarant séparément.

Impôts fonciers déductibles

Les acheteurs peuvent également déduire les impôts fonciers payés sur leur résidence principale. La déduction des impôts fonciers est limitée à 10 000 $ par ménage et par année.

Déductions d’intérêts

Si l’acheteur utilise le financement par le propriétaire, il devra déclarer les intérêts qu’il paie au vendeur comme des intérêts déductibles sur sa déclaration de revenus. Cependant, l’IRS a des règles spécifiques concernant les déductions d’intérêts. Pour pouvoir déduire les intérêts, le prêt doit être utilisé pour acheter ou améliorer une résidence principale et le montant des intérêts déductibles est limité.

Considérations importantes

Voici quelques points importants à prendre en compte lorsque vous utilisez le financement par le propriétaire ⁚

• Documentation ⁚ Il est essentiel de conclure un contrat de vente écrit et un contrat de prêt hypothécaire qui détaille les termes de l’accord. Cela permettra de garantir que les deux parties comprennent leurs obligations et leurs responsabilités.
• Taux d’intérêt ⁚ Le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire de financement par le propriétaire est généralement plus élevé que le taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire traditionnel. Cela est dû au fait que les prêteurs traditionnels ont généralement des exigences de crédit plus strictes et peuvent se permettre de prendre plus de risques.
• Conditions de remboursement ⁚ Les conditions de remboursement d’un prêt hypothécaire de financement par le propriétaire peuvent être plus flexibles que les conditions de remboursement d’un prêt hypothécaire traditionnel. Cela peut être un avantage pour les acheteurs qui n’ont pas une bonne cote de crédit ou qui ont des revenus irréguliers.
• Risques ⁚ Le financement par le propriétaire comporte certains risques, à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur. Le vendeur risque de ne pas recevoir le paiement intégral du prix de vente, tandis que l’acheteur risque de perdre la propriété s’il ne peut pas effectuer les paiements;

Conseils pour le financement par le propriétaire

Voici quelques conseils pour le financement par le propriétaire ⁚

• Consultez un conseiller fiscal ⁚ Il est important de consulter un conseiller fiscal avant de procéder à une transaction de financement par le propriétaire. Un conseiller fiscal peut vous aider à comprendre les implications fiscales de la transaction et à vous assurer que vous respectez les règles de l’IRS.
• Obtenez une évaluation indépendante ⁚ Il est important d’obtenir une évaluation indépendante de la propriété avant de conclure un accord de financement par le propriétaire. Cela vous aidera à vous assurer que le prix de vente est juste.
• Faites rédiger un contrat par un avocat ⁚ Il est important de faire rédiger un contrat de vente écrit et un contrat de prêt hypothécaire par un avocat. Cela permettra de garantir que les termes de l’accord sont clairs et que les deux parties sont protégées.
• Tenez des registres précis ⁚ Il est important de tenir des registres précis de tous les paiements reçus et versés dans le cadre d’une transaction de financement par le propriétaire. Cela vous aidera à déclarer avec précision vos revenus et vos dépenses sur votre déclaration de revenus.

Conclusion

Le financement par le propriétaire peut être une option viable pour les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers. Cependant, il est important de comprendre les règles de l’IRS relatives au financement par le propriétaire pour éviter des problèmes fiscaux potentiels. En consultant un conseiller fiscal et en suivant les conseils décrits dans cet article, vous pouvez vous assurer que vous respectez les règles de l’IRS et que vous maximisez les avantages fiscaux du financement par le propriétaire.